LINEE GUIDA PER L’AFFIDAMENTO DELLA MANUTENZIONE DEGLI IMMOBILI

Con la Determinazione n. 7 in data 28/04/2015, l’ANAC ha fornito indicazioni alle stazioni appaltanti per la corretta gestione delle attività di manutenzione degli immobili: inquadramento, affidamento, gestione esecutiva.

In particolare sono trattati i seguenti argomenti: corretta distinzione servizi/lavori; affidamento del servizio di manutenzione programmata; tipologie di manutenzione da includere nel contratto; informazioni da inserire nella documentazione di gara; requisiti speciali di partecipazione, appalto integrato e suddivisione in lotti, criterio di aggiudicazione; fase esecutiva.

L’Autorità si è in primo luogo soffermata sul corretto inquadramento del servizio di manutenzione, e conseguentemente sulla distinzione tra contratti di servizi e di lavori. Viene in primo luogo richiamato l’art. 14 del Codice dei contratti pubblici di cui al D. Leg.vo 163/2006, a mente del quale, qualora il contratto preveda lo svolgimento di attività miste (comprendenti lavori e/o servizi e/o forniture), il negozio giuridico deve essere assoggettato alla disciplina unitaria del contratto prevalente. Il medesimo art. 14 stabilisce altresì testualmente che “l’oggetto principale del contratto è costituito dai lavori se l’importo dei lavori assume rilievo superiore al cinquanta per cento, salvo che, secondo le caratteristiche specifiche dell’appalto, i lavori abbiano carattere meramente accessorio rispetto ai servizi o alle forniture, che costituiscano l’oggetto principale del contratto”.
Tuttavia, secondo l’ANAC la disposizione in oggetto va interpretata secondo il criterio “sostanzialistico” di derivazione comunitaria, e quindi in pratica se l’oggetto principale del contratto è costituito da servizi e i lavori, benché di valore economico superiore al 50%, assumono carattere meramente accessorio, l’appalto sarà inquadrato come appalto di servizi. Scendendo nello specifico l’ANAC afferma che:

se l’obiettivo della stazione appaltante è la gestione e la manutenzione dell’immobile per un certo periodo di tempo e tra gli interventi programmati sono previste anche delle lavorazioni, all’esclusivo scopo, tuttavia, di mantenere in efficienza l’edificio e/o gli impianti in esso presenti, l’attività funzionalmente prevalente sarà quella del servizio;

viceversa, se l’obiettivo della stazione appaltante è quello di effettuare uno o più interventi puntuali e definiti di manutenzione, ristrutturazione e/o riparazione, come ad esempio, il rifacimento di una facciata, la tinteggiatura delle pareti interne o la sostituzione/riparazione di un dato impianto, l’oggetto sarà l’esecuzione dei lavori.

L’applicazione di tale criterio non può in ogni caso portare alla elusione delle norme comunitarie, ad esempio tramite una artificiosa qualificazione del contratto come di lavori al solo fine di sfruttare le procedure semplificate che, per i lavori, sono ammesse per importi fino 5.186.000 di euro (contro i 207.000 dei servizi). In ogni caso, il concetto di “manutenzione” rientra nell’ambito dei lavori pubblici qualora l’attività dell’appaltatore comporti un’azione prevalente ed essenziale di modificazione della realtà fisica (cosiddetto “quid novi”) che prevede l’utilizzazione, la manipolazione e l’installazione di materiali aggiuntivi e sostitutivi non inconsistenti sul piano strutturale e funzionale, mentre qualora tali azioni non si traducano in una essenziale/significativa modificazione dello stato fisico del bene, l’attività si configura come prestazione di servizi.