VIZI NELL'ESECUZIONE DI INTERVENTI EDILIZI PRIVATI

Con la sentenza 13882/2014 del 18 giugno 2014, la Corte di Cassazione ha precisato che in caso di vizi nell'esecuzione di interventi edilizi privati, la responsabilità del professionista tecnico riveste carattere extracontrattuale e va quindi fatta valere entro il termine di 10 anni dal completamento dell'opera.

Entro il termine di 10 anni dalla consegna, la denuncia dei difetti va fatta entro 1 anno dalla scoperta dell'esistenza dei vizi solamente nel caso in cui la presa in consegna dell'opera da parte del committente reca l'accettazione espressa dell’opera stessa.

Qualora i vizi siano di tipo strutturale, è irrilevante la circostanza per cui il committente ha fatto eseguire rifiniture specifiche o modifiche a elementi accessori, in quanto sono prevalenti i vizi strutturali.

Tra le tante precedenti sentenze della Cassazione sull'argomento, la n. 25433 del 12 novembre 2013, precisa che nell'ambito di appalti di lavori privati, il committente, una volta ultimati i lavori, qualora intenda avvalersi della garanzia - prevista dall'articolo 1667 del Codice Civile - per vizi e difformità è tenuto a effettuare una denuncia che contenga almeno una sintetica indicazione dei difetti, in quanto non è sufficiente una contestazione generica.

Con la precedente sentenza n. 20644 del 9 settembre 2013, i giudici di legittimità hanno chiarito che qualora il condominio agisce per vizi di costruzione dell'edificio, il termine annuale di prescrizione decorre non dalle lettere in cui denuncia i difetti, ma bensì dalla data di asseveramento della perizia stragiudiziale che accerta i danni: “Nell'ipotesi di gravi vizi dell'opera la cui entità e le cui cause abbiano reso necessarie indagini tecniche, è consequenziale ritenere che una denunzia di gravi vizi da parte del committente possa implicare un'idonea ammissione di valida scoperta degli stessi, tale da costituire il dies o quo per la decorrenza del termine di prescrizione, solo quando, in ragione degli effettuati accertamenti, risulti dimostrata la piena comprensione dei fenomeni […] alla data della denunzia”.

IL DISTACCO DELL'INTONACO È UN GRAVE DIFETTO. Sentenza Cass. n. 27433 del 9 dicembre 2013. Il difetto dell'opera è grave se limita sensibilmente il godimento della costruzione o ne diminuisce in maniera rilevante il valore. Per cui il distacco dell'intonaco, compromettendo l'isolamento termico e l'impermeabilizzazione della facciata dell'edificio condominiale, costituisce un grave difetto dell'opera che obbliga l'appaltatore al rifacimento dell'intonaco e al risarcimento dei danni.

IL COSTRUTTORE È RESPONSABILE ANCHE DEI DIFETTI CHE NON INFLUISCONO SULLA STATICITÀ. Sentenza Cass. n. 14650 del 11 giugno 2013. Il difetto di costruzione che - a norma dell'art. 1669 del Codice civile - legittima l'esercizio dell'azione extracontrattuale nei confronti dell'appaltatore, può consistere in qualsiasi alterazione conseguente ad un'insufficiente realizzazione dell'opera che, pur non riguardando parti essenziali di essa, ma elementi accessori o secondari, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile.

Fra queste alterazioni rientrano quelle che riguardano le infiltrazioni di acqua e di umidità, i fenomeni di condensa e il difetto di coibentazione termica delle strutture perimetrali dell'edificio e la non sigillatura degli infissi.